云陽網(wǎng)訊（記者 楊梅娜）近日，市民熊女士遇上了一件煩心事，前段時間，她租了一套房子，滿心歡喜地將生活用品搬了進去，還購置了一些小家電，可剛住進去沒幾天，就被告知房子被銀行申請拍賣，要求熊女士盡快搬走。
“我的損失誰來賠償？”熊女士思來想去，怎么也沒想通，她便前往云陽某律師事務所進行咨詢。
據(jù)了解，熊女士租的孫先生的房屋系貸款購買，已經(jīng)抵押給了銀行，熊女士在不知情的情況下，承租了孫先生的房屋。后來，由于孫先生無力償還銀行貸款，導致該房屋被銀行申請進行拍賣，銀行要求與熊女士中止租賃合同。對此，熊女士認為“買賣不破租賃”，孫先生的房屋被拍賣，損害了自己的利益，銀行無權(quán)要求中止租賃合同，要求在房屋出售后繼續(xù)履行租賃合同，或者孫先生賠償自己的損失。孫先生則認為對于租賃合同的違約自己并非主觀故意，不應承擔賠償責任。
買賣不破租賃是否適用于有抵押的房屋？造成的熊女士的損失由誰承擔賠償責任？
律師說，目前，很多房產(chǎn)存在抵押權(quán)。合同法中確實有“買賣不破租賃”的原則，但這種原則的適用要根據(jù)具體情況而定。
《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權(quán)。也就是說，“買賣不破租賃”原則只適用于訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租的。而抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的情況不適用“買賣不破租賃”原則，那么，在這種情況下產(chǎn)生的糾紛，已造成損失的具體責任如何劃分？
《擔保法》司法解釋第六十六條規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)己抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
本糾紛中，孫先生的房產(chǎn)在租賃前已經(jīng)進行抵押，屬于租賃關系不得對抗已登記的抵押權(quán)的范疇，銀行有權(quán)利對孫先生的房產(chǎn)進行拍賣處置。孫先生在出租房屋時沒有書面告知熊女士該房產(chǎn)已抵押，因此，造成熊女士的損失，孫先生應該對此承擔賠償責任。
